Die Grundstücksbörse Ruhr e. V. stellte aktuellen Marktbericht für MEO-Region vor

MÜLHEIM AN DER RUHR 

 

Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Mülheim ist weiterhin gut. Insbesondere im Segment der Gewerbehallen und Gewerbegrundstücke steht der Nachfrage allerdings weiterhin ein zu geringes Angebot gegenüber. Die freien Hallenflächen sind teilweise auf Grund ihres Zustands nicht am Markt platzierbar. Gewerbegrundstücke ab 5.000 m² sind kaum zu haben, Grundstücke mit Industrieausweisung seit langer Zeit gar nicht mehr. Diese Situation ist insbesondere deshalb sehr bedenklich, da Betriebe kaum noch Platz für Expansion finden bzw. Unternehmen von außerhalb nicht in Mülheim untergebracht und somit auch keine Arbeitsplätze geschützt bzw. geschaffen werden können.  Erzielt wurden Einstiegskonditionen von 2,50 €/m² für Altbauhallen und bis zu maximal 5,00 €/m² für gut ausgestattete und moderne Hallen.  

 

Die Nachfrage nach Büroflächen hat sich von einem niedrigen Niveau kommend in 2015 leicht verbessert. Der Flächenumsatz konnte entsprechend gesteigert werden. Allerdings gilt auch im Büromarkt, dass sich viele Flächen in einem nur schlecht platzierbaren Zustand befinden. Das Mietzinsniveau lag zwischen 4,00 €/m² für einfache Bestandsflächen bis hin zu 9,00 €/m², welches allerdings nur für moderne und gut gelegene Büros erzielt wird. Neubauten und besondere Flächen wie bspw. gut erhaltene Jugendstil-Bürovillen erzielen einen Aufschlag von bis zu 30%. 

 

Die Situation in der Mülheimer Citylage weist erste positive Signale auf. Die Entwicklung des Kaufhofareals hat zu einer leichten Steigerung der Nachfrage und zu ersten Eigentümerwechseln von Geschäftshäusern in der Innenstadt geführt. Dieser Prozess lässt positiv in die Zukunft blicken, auch wenn eine Erholung des Einzelhandels in der City viele Jahre braucht. Gut angenommen wird die Gastronomie an der Ruhrpromenade, die zukünftig ein wichtiges Pendant zum Einzelhandel in der City bildet. 

 

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern ist weiterhin sehr hoch. Allerdings müssen Interessenten insbesondere bei Neubauten mit steigenden Preisen rechnen, da die Vorschriften der Energieeinsparverordnung 2016 nochmals zu einer Erhöhung der Baukosten führen.  Einstiegspreise liegen in der Regel bei ca. 225.000,- €, in den teureren Lagen ab ca. 350.000,- €. Neubau-Eigentumswohnungen können ab ca. 3.000,- €/m² erworben werden.

ESSEN  

 

Im Jahre 2015 waren die Börsenmakler mit den Betriebsergebnissen des abgelaufenen Geschäftsjahres sehr zufrieden. Hauptkunden waren mittelständische Unternehmen. Es konnten eine Reihe von Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen angesiedelt oder umgesiedelt werden, was neue Arbeitsplätze schuf bzw. bestehende Arbeitsplätze erhielt. 

 

Die Preise für Gewerbehallen sind auf Grund der hohen Nachfrage leicht angestiegen. 
Hallen bis 5 Jahre alt und eingeschossig  4,50 € – 5,60 €/m²

Hallen bis 10 Jahre alt, eingeschossig  3,60 € – 4,60 €/m²

Altbauhallen      3,00 € – 3,50 €/m² 

 

Die Mieten bei Büroflächen sind bei guter Nachfrage überwiegend stabil geblieben. Entscheidend für die Vermietbarkeit sind zeitgemäße technische Ausstattungen sowie ein ausreichendes Angebot an Parkplätzen. Im abgelaufenen Jahr wurden Mieten zwischen 5,00 € und 12,00 €/ m² erzielt.

 

Die Nachfrage internationaler Filialisten nach großen Flächen verbunden mit hohen Investitionen zeigen das deutliche Interesse an der Einkaufsstadt Essen. Erwähnenswert ist hier die Eröffnung des polnischen Fashion-Anbieters „Reserved“ in der absoluten Top-Lage an der Kettwiger Straße auf 2.000 m² und das Schuhkonzept CCC in der Rathausgalerie. Die Nachfrage nach kleinen Läden um 50 m² ist weiterhin verhalten und fokussiert sich auf gastronomische Anbieter. Einige Ladenlokale stehen derzeit frei und bieten Potenzial für innovative Konzepte. Die Spitzenmieten bewegen sich auf Vorjahresniveau und setzen in der Regel Sanierungs- und Umbaumaßnahmen voraus. 

 

Nicht nur für Kapitalanleger gestaltet sich der Essener Immobilienmarkt sehr interessant, auch für Eigennutzer wird Essen immer attraktiver. Besonders in den beliebten Essener Stadtteilen macht sich diese Veränderung preislich bemerkbar. Im Durchschnitt haben sich die Preise der Eigentumswohnungen von Anfang letzten Jahres bis heute um 5 % angehoben. Derzeit ist bei Eigentumswohnungen eine Erhöhung von ca. 1 % pro Quartal zu erkennen. Als außergewöhnliches Beispiel ist hier der Stadtteil Bredeney zu nennen. Vom 1. Quartal 2015 mit 2.287 Euro/m² stieg der Quadratmeterpreis innerhalb eines Jahres auf 2.435 Euro/m². Natürlich müssen hier die unterschiedlichen Lagen innerhalb Essens bedacht werden. Es werden im Essener Norden andere Preise erzielt als im bevorzugten Süden der Stadt.  

 

Die oben angesprochenen Kapitalanleger sehen Eigentumswohnungen immer mehr als eine sichere und sinnvolle Art der Anlageform und sorgen somit ebenso für eine steigende Beliebtheit. 

 

Im Neubaubereich werden Eigentumswohnungen mit dem aktuellen Energiestandard nach der EnEV 2016 zwischen 3.000 Euro bis 3.950 Euro pro Quadratmeter angeboten. Beobachtet wurde, dass im Sektor Neubau- Eigentumswohnungen großer Wert auf eine barrierefreie Bauweise gelegt wird. Wir erwarten für 2017 ein verstärktes Angebot im Neubausektor. 

 

Die große Nachfrage nach einem Einfamilienhaus, ob alleinstehend, als Doppelhaushälfte oder als Reihenhaus ist unverändert. Viele Menschen möchten sich den Traum von einem eigenen Haus in Essen erfüllen. Die aktuell niedrige Zinslage ist bei vielen ein ausschlaggebender Punkt, wenn es um den Erwerb einer Immobilie geht. In gefragten Lagen werden Häuser teilweise mit 10-20 % Aufschlag verkauft. Das geringe Angebot führt hier zu erhöhten Kaufpreisangeboten. Im gesamten Stadtgebiet in Essen kann man einen Anstieg von 4,2 % verzeichnen. Trotzdem ist ein Unterschied zwischen dem Essener Norden und Süden zu erkennen. Im sehr beliebten Süden lassen sich deutlich höhere Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr erzielen. In Bredeney von 6,4 %, in Kettwig von 5,7 %, in Heisingen von 5,4 %, im Stadtwald 8,5 %, in Werden 7,0 %, in Rüttenscheid 8,9 % im Gegensatz zu Katernberg mit 3,0 % oder Vogelheim mit 1,5 %.  

 

Essen hat sich zum sicheren Markt für Kapitalanleger beim Kauf von Mehrfamilienhäusern entwickelt. Die Nachfrage war noch nie so groß wie heute. Auch gebietsfremde Interessenten sehen in Essen einen zukünftig sicheren Markt für ihr Investment. Besonders der Essener Stadtteil Rüttenscheid liegt hoch im Kurs. Es werden Verkaufspreise  bis zum 20-fachen der Jahresrohmiete aufgerufen. Die durchschnittlichen Faktoren bei Anlageimmobilien liegen zwischen dem 12- und 14-fachen der Nettokaltmiete. Große Diskussionen werfen teilweise die Sanierungszustände der zum Verkauf stehenden Immobilien auf. Dies hat zur Folge, dass es auch Angebote gibt, die unter den durchschnittlichen Faktoren einen neuen Käufer finden.

Der Markt für Gewerbeimmobilien hat sich im Jahr 2015 gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Bei guter Verkehrsanbindung und TopAusstattung konnte für Gewerbehallen eine Spitzenmiete von bis zu 4,50 €/m² erzielt werden. Bei Altbauhallen lag die Einstiegsmiete bei ca. 2,50 €/m². 
Büroflächen Nur moderne oder modernisierte Büroflächen mit lukrativen Mieten konnten sich auf dem entspannten Markt behaupten. Hier wurde bei bevorzugter Lage und guter Ausstattung eine Spitzenmiete von 10,00 €/m² erzielt. Die Einstiegsmiete lag bei 4,00 €/m² in einfacheren Lagen. 

 

Die Marktstraße, die Bahnhofstraße in Oberhausen-Sterkrade sowie die Gildenstraße in Oberhausen-Osterfeld stehen wie in den Vorjahren als Einkaufsstraßen durch Discounter-Zentren sowie durch das CentrO. weiterhin unter starkem Druck. Für etliche zur Verfügung stehende Ladenlokale gilt es, neue Mieter zu gewinnen. Der Flächenüberschuss wirkt sich direkt auf die Mieten und dadurch auf den Wert der Immobilien aus.  

 

Der Markt für Eigentumswohnungen in Oberhausen hält sich bei Neubauten auf gleichbleibendem Niveau. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand besteht ein Überangebot. Hier finden nur Objekte mit Alleinstellungsmerkmalen, wie z. B. Gartenanteil oder großem Sonnenbalkon, einen schnellen Käufer. Ein Sonderfall sind seniorengerechte bzw. barrierefreie Wohnungen, die bedingt durch den demografischen Wandel einen Nachfrageschub erleben. 

 

Einer befriedigenden Nachfrage erfreuen sich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie als Generationenhäuser zu nutzende Dreifamilienhäuser bis zu einem Kaufpreis von ca. 250.000,– €. 

 

Die Nachfrage nach wirtschaftlich und technisch intakten Renditeobjekten ist rege. Für Objekte mit Mängeln wirtschaftlicher oder technischer Art ist der Markt schwierig. Die Nebenkosten als zweite Miete haben eine kaum hinnehmbare Höhe erreicht. Auf den Eigentümern lastet der Druck zur Modernisierung, da nicht modernisierte Wohnungen kaum bzw. nur in Ausnahmefällen vermietet werden können.