Es gibt eine große Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Das Angebot ist allerdings gering (Foto: Stadt Krefeld, Presse und Kommunikation)

Krefeld. Bodenrichtwerte für das Jahr 2022 wurden beschlossen

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld hat die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet zum Stichtag 1. Januar ermittelt und beschlossen. Auch die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten und der Grundstücksmarktbericht gemäß der Grundstückswertermittlungsverordnung Nordrhein-Westfalen wurden verabschiedet. Die Bodenrichtwerte gehen aus der Kaufpreissammlung der Stadt Krefeld aus dem vergangenen Jahr hervor: Jeder Immobilienkaufvertrag wird hier erfasst und die wesentlichen Daten, wie der Kaufpreis, festgehalten. Der Bereich der Krefelder Innenstadt, in dem sich die Bodenrichtwerte nach der Wertigkeit der Geschäftslage orientieren, wurde gesondert betrachtet. Hierzu wurden zusätzlich Fragebögen an die Eigentümer verschickt und eine weitere Auswertung durch den Gutachterausschuss erhoben.

Verkaufspreissteigerungen in allen Bereichen

Durch seine Lage in der Nähe des Ruhrgebiets im Osten, dem Niederrhein im Norden und Westen und der Landeshauptstadt Düsseldorf im Süden ist Krefeld ein attraktiver Wohnstandort. Im Vergleich zu den umliegenden Kommunen und Kreisen liegen die Bodenrichtwerte in Krefeld im mittleren Preissegment. Das hohe Preisniveau der Landeshauptstadt wird nicht erreicht, jedoch ist erkennbar, dass Käufer auch in Krefeld bereit sind, höhere Preise zu bezahlen. Es sind Verkaufspreissteigerungen sowohl im Grundstücks- als auch im Neubau- und Gebrauchtimmobilien-Segment zu beobachten.

Weniger Immobilien haben den Besitzer gewechselt

Die Entwicklungen zeigen, dass weniger Menschen im vergangenen Jahr in Krefeld eine Immobilie gekauft haben. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge ist mit 2.011 Fällen gegenüber 2020 um rund elf Prozent zurückgegangen. Der Geldumsatz hat sich dagegen erhöht: Insgesamt wurden rund 802 Millionen Euro umgesetzt, das sind zwölf Prozent mehr als in 2020. Auch der Flächenumsatz hat sich gesteigert. 173 Hektar haben im Rahmen von Immobilienverkäufen den Besitzer gewechselt. Hier hat ein Anstieg von rund 24 Prozent stattgefunden. In Krefeld dominierte der Verkauf von bebauten Grundstücken. Auch viele Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum fanden statt. Der Verkauf von bebauten Grundstücken machte in 2021 rund 46 Prozent des Geldumsatzes aus, der Anteil von Wohnungs- und Teileigentumsverkauf lag bei 48 Prozent. Mangels des Angebots wurden im vergangenen Jahr weniger Wohnbauland-Grundstücke vermarktet. Es wurden 2021 Kaufverträge für 50 Grundstücke abgeschlossen, in 2020 verzeichnete die Stadt noch 60 Verkäufe. Der Flächenumsatz sank gleichzeitig: Im vergangenen Jahr wurden sechs Hektar Wohnbauland im Wert von 22 Millionen Euro verkauft.

Grundstücke werden teurer

Die Grundstücke sind teurer geworden. Krefelder, die Grundstücke für den Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern erwarben, gaben rund sechs Prozent mehr Geld pro Quadratmeter aus als in 2020. Auch der Quadratmeterpreis für individuellen Wohnungsbau ist gestiegen. In mittlerer Lage lag dieser bislang bei 370 Euro pro Quadratmeter. Im vergangenen Jahr ging der Preis um 30 Euro pro Quadratmeter auf durchschnittlich 400 Euro pro Quadratmeter hoch. Im Marktsegment der Baugrundstücke für gemischte und mehrgeschossige Bauweise sind die Steigerungen noch deutlicher: Hier zahlte der Käufer im Durchschnitt 440 Euro pro Quadratmeter.

Krefelder setzen auf Bestandsimmobilien

In Krefeld dominiert der Verkauf von Wohnbestandsimmobilien den Markt. Es wurden 487 Kauffälle über Ein- und Zweifamilienhäuser registriert. Das entspricht einem Rückgang von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit 581 Kauffällen. Diese Fälle verteilen sich zu 27 Prozent auf Reihenmittelhäuser, 42 Prozent auf Doppel- und Reihenendhäuser und 31 Prozent auf freistehende Häuser. Auffällig zeigt sich der Verkaufsanteil von Bestandsimmobilien im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser: 474 gebrauchte Ein- oder Zweifamilienhäuser wechselten den Besitzer. Nur 13 Kauffälle verzeichnete die Stadt über ein neu errichtetes Ein- oder Zweifamilienhaus. Damit liegt der Anteil der Weiterverkäufe von Bestandsimmobilien hier bei 97 Prozent.

361 Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Häuser wechselten den Besitzer

Nicht nur die Preise für Grundstücke sind in Krefeld gestiegen, sondern auch der Preis für neu errichtete Doppelhaushälften- und Reihenendhäuser hat sich erhöht. Im vergangenen Jahr zahlten Neueigentümer im Mittel rund 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei durchschnittlich rund 280 Quadratmeter Grundstücks- und rund 130 Quadratmeter Wohnfläche. Die Preissteigerung setzt sich bei gebrauchten Einfamilienhäusern fort. Lag 2020 der Durchschnittspreis bei 2.600 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter, zahlten Immobilienkäufer im vergangenen Jahr rund 2.800 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, also im Schnitt 200 Euro pro Quadratmeter mehr. Mehr Krefelder investierten in ertragsorientierte Objekte, das heißt in Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Häuser. Hier steigerten sich die Kauffälle mit 361 Vertragsschlüssen um rund elf Prozent zum Vorjahr.

Weniger Eigentumswohnungen werden verkauft

Der Eigentumswohnungsmarkt zeigt sich weiterhin knapp. Im Jahr 2021 wurden mit rund 900 Kaufverträgen 14 Prozent weniger Eigentumswohnungen verkauft als im Jahr zuvor. Der Geldumsatz ist um sieben Prozent auf rund 158 Millionen Euro zurückgegangen. Im Bereich der neu gebauten Eigentumswohnungen ist die Anzahl der Erstverkäufe ebenfalls zurückgegangen: Es wurden 106 Kaufverträge geschlossen, 29 weniger als im Vorjahr. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist der Rückgang noch markanter: Es wechselten 794 Bestandseigentumswohnungen den Besitzer, im Jahr zuvor waren es mit 914 fast 14 Prozent mehr. Ähnlich wie bei den Grundstückspreisen und Verkaufswerten von Ein- und Zweifamilienhäusern haben sich auch die Preise auf dem Eigentumswohnungsmarkt verändert. Der Krefelder Preis für Neubau-Eigentumswohnungen liegt in der mittleren Wohnlage bei rund 4.000 Euro pro Quadratmeter und in der guten Wohnlage bei rund 4.500 Euro pro Quadratmeter bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 80 Quadratmetern mit einer guten Ausstattung und ohne Garage oder Stellplatz. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind um 14 Prozent angestiegen. Hier liegt der Durchschnittspreis für den Weiterverkauf einer Eigentumswohnung mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 80 Quadratmetern aus den Baujahren 1960 bis 2010 in mittleren Lagen bei rund 1.900 Euro pro Quadratmeter und in guten Lagen bei rund 3.600 Euro pro Quadratmeter. Für Neubauten wurden durchschnittlich 3.900 Euro pro Quadratmeter gezahlt.

Acker, Grünland und forstwirtschaftliche Flächen

Preislich haben sich auch als Acker oder Grünland genutzte Flächen verändert. Hier sind nur acht Hektar im letzten Jahr umgesetzt worden. In 2020 waren es 29 Hektar. Die neuen Richtwerte wurden auf fünf Euro pro Quadratmeter für Grünland und auf neun Euro pro Quadratmeter für Ackerlandflächen festgesetzt. Forstwirtschaftliche Flächen zeigten sich preisstabil.

Eigentümer in der Innenstadt wurden befragt

Um einen noch repräsentativeren Eindruck über das Wertgefüge in der Innenstadt und insbesondere über Immobilien mit gewerblichem Anteil zu erhalten, hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld zu Beginn des Jahres insgesamt 411 Fragebögen an Eigentümer oder Inhaber von Immobilien innerhalb der Innenstadt verschickt oder verteilt. Insgesamt beteiligten sich 81 Eigentümer durch Brief- oder Online-Antworten. Anhand dieser Rückmeldungen sowie akribischer Auswertungen von Kaufpreisen über bebaute und unbebaute Grundstücke wurde der Innenstadtbereich neu bewertet. Beispielsweise wurde die Bodenrichtwertzone entlang der Geschäftslage der Hochstraße von 3.000 Euro pro Quadratmeter auf 2.700 Euro herabgesetzt. Die Zone, in der die Geschäftslage der Königstraße gelegen ist, wurde ebenfalls neu bewertet und von 1.940 Euro auf 1.600 Euro pro Quadratmeter reduziert. Die Geschäftslage der Rheinstraße sowie der Schwanenmarkt wurden von 1.940 Euro pro Quadratmeter auf 1.900 Euro festgesetzt.

Für die Innenstadtrandlagen konnte keine einheitliche Tendenz festgestellt werden. Hier wurden insbesondere die Verhältnisse der Lagen der Zonen untereinander geprüft und auch im Hinblick auf die sich an die Innenstadt anschließenden Bodenrichtwertzonen für mehrgeschossige Bauweise eingeordnet. Der Gutachterausschuss berücksichtigte dabei insbesondere die in verschiedenen Bereichen der Innenstadt zwingend vorgeschriebene gewerbliche Nutzung in den Erdgeschossen, die zu vermehrten Leerständen und somit vielfach zu einer verringerten Rentabilität führe.

Fast 670 Bodenrichtwertzonen gibt es in Krefeld

Insgesamt existieren in Krefeld 679 Bodenrichtwertzonen, deren Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar nunmehr beschlossen wurden. Bodenrichtwerte sind eine wichtige Bezugsgröße bei der Ermittlung des Wertes von Immobilien und somit nicht nur für Eigentümer, Käufer und Verkäufer von Immobilien, sondern auch für Sachverständige, Banken sowie die Finanzverwaltung von Interesse. Mit der bevorstehenden Grundsteuerreform finden Bodenrichtwerte zudem bei der Ermittlung der Grundsteuer Berücksichtigung. Bodenrichtwerte und deren Entwicklung werden daher zukünftig auch für Mieter interessanter.

Die Bodenrichtwerte sowie der Grundstücksmarktbericht können kostenfrei im amtlichen Informationssystem BORIS.NRW (http://www.boris.nrw.de), dem zentralen Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen, eingesehen werden. Die Grundstücksmarktberichte ab dem Berichtsjahr 2002 werden auf der Internetseite des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld (http://www.gars.nrw/krefeld) bereitgestellt. Der Marktbericht 2022 wird hier Ende des Monats verfügbar sein.

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