Essen/Rhein-Ruhr. Die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland haben sich seit Beginn der letzten Dekade mehr als verdoppelt. Auch die Preise für Häuser sind in den vergangenen Jahren bundesweit gestiegen, laut Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes von 2015 bis 2022 um 62,9 Prozent. Prof. Dr. Rojahn, Professor für Betriebswirtschaftslehre mit Spezialisierung auf Asset Management, blickt auf die aktuelle Situation der Branche.
Angesichts des aktuellen Zinsanstiegs wird das Thema Immobilienfinanzierung zunehmend relevanter – sowohl für Privathaushalte als auch große Immobilienunternehmen oder Staat und Kommunen. Können Sie uns einen kurzen Überblick geben, wie sich der Zinsanstieg kurz und langfristig auf den Immobilienmarkt auswirkt?
Prof. Dr. Rojahn: Auf die Immobilienbranche haben verschiedene Faktoren Einfluss beispielweise die Konjunktur, der Baustoff- und Handwerkermangel oder auch die höheren Nachhaltigkeitsanforderungen. Der Zinsanstieg ist deshalb ein so großes Thema, weil wir uns lange Zeit an niedrige Zinsen gewöhnt haben und sie seit Frühjahr 2022 wieder sehr deutlich angestiegen sind, weshalb Immobilienpreise auch wieder gesunken sind. Dabei haben die Zinsen aktuell wieder einen „normalen“ Wert erreicht, betrachtet man die Jahre vor Beginn der EZB-Niedrigzinspolitik ab der EURO-Staatsschuldenkrise. Außerdem sollte man beachten, dass Immobilienmärkte immer Mikromärkte sind und lokal betrachtet werden sollten. Je nach Ort und Lage gibt es immer eine individuelle Nachfrage und Bedingungen auf dem Markt.
Für Normalverdiener wird es zunehmend schwerer, ein Eigenheim zu erwerben. Welchen Rat würden Sie jungen Menschen geben, die den Traum vom Eigenheim besitzen, aber möglicherweise mit begrenzten finanziellen Ressourcen zu kämpfen haben?
Ich habe drei Ratschläge für junge Leute: Erstens baut die überwiegende Mehrheit jünger Menschen Vermögen durch Sparen auf. Die größten Hebeleffekte ergeben sich durch Steigerungen des Nettoeinkommens, was wiederum oft durch Investitionen in die eigene Aus- und Weiterbildung gelingt. Zweitens empfiehlt es sich, frühzeitig mit dem Sparen zu beginnen, um Zinseszinseffekte zu nutzen. Bei langfristigem Anlagehorizont ermöglichen Aktienmarktinvestments eine Beteiligung an realer Wertschöpfung. In allen unserer Bachelor-Studiengänge, und ebenso im Studiengang „Real Estate Management“ haben unsere Studierende die Möglichkeit, den eigenen Vermögensaufbau und dessen Verwaltung in einem Projekt zu trainieren. Drittens bleibt mit Blick auf den eigenen Immobilienerwerb der Rat, realistisch bei den eigenen Finanzierungsmöglichkeiten zu bleiben und sich bei Unsicherheit Expertenrat einzuholen.
Ein wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital. Könnten Sie erläutern, warum ausreichendes Eigenkapital für den Erwerb einer Immobilie von entscheidender Bedeutung ist und wie sich ein Mangel an Eigenkapital auf die Finanzierungsmöglichkeiten auswirken kann?
Für die Immobilienfinanzierungszusage und die Höhe des Kreditzinssatz sind neben dem Eigenkapitalanteil die persönliche Bonität, Kredittilgungsvereinbarungen, Zinsbindungsfrist und der Beleihungswert der Immobilie entscheidend. Je geringer aber der Eigenkapitalanteil ist, umso stärker sinkt ceteris paribus (Anm. d. Red.: unter sonst gleichen Bedingungen) die Wahrscheinlichkeit einer Finanzierungszusage und umso höher fällt der Kreditzinssatz aus. Bei geringerem Eigenkapital steigt die Bedeutung der Finanzierungsstruktur. In diesem Fall bietet es sich an, sich über öffentliche Förderprogramme zu informieren oder Sondertilgunsrechte auszunutzen, sofern möglich. Über solche und weitere Lösungsansätze werden unsere Studierende im Studiengang Reals Estate z.B. im Modul „Finanzierung & Investition“ und „Immobilienbewertung“ informiert.
Der Bachelor-Studiengang „Real Estate Management“ der FOM befasst sich mit Grundlagen der Immobilienbewertung, der Vermarktung bis hin zu Steuer- und Finanzierungsfragen für Immobilien. Hinzu kommen Marktanalysen, rechtliche Grundlagen sowie die Nachhaltigkeit von Gebäuden. Die Studieninhalte haben eins gemeinsam: einen hohen Theorie- und Praxistransfer. Geben Sie uns doch mal ein Beispiel.
Grundsätzlich zeichnen sich alle FOM-Studiengänge durch einen hohen Theorie- und Praxistransfer aus. Die meisten Lehrenden kommen aus der Praxis und können somit immer wieder greifbare Beispiele liefern, die den Lehrstoff anschaulicher gestalten. Im Modul „Trends & Innovationen in der Immobilienwirtschaft“ beispielsweise werden Strategien und Konsequenzen der Digitalisierung auf die Immobilienbranche besprochen und dabei wird auf aktuelle Zahlen und Daten eingegangen.
Nachhaltige Transformation: Was verbirgt sich hinter dieser Chance? Inwiefern werden die Studierenden auf die zukünftigen Anforderungen (Schwerpunkt: Transformation durch Nachhaltigkeit) der Immobilien-Branche vorbereitet?
Der Nachhaltigkeits-Aspekt wird eigentlich in jedem Modul des Bachelors „Real Estate Management“ thematisiert, da sich auch in der Immobilienbranche dahingehend viel tut. Dennoch muss man bedenken, dass der Markt an sich über eine geringe Anpasssungsgeschwindigkeit verfügt. Immobilien sind Investments mit langer Nutzungsdauer und hohem Kapitalbedarf. Dadurch reagiert der Markt prinzipiell träge. Dennoch wird es in Zukunft immer mehr Nachhaltigkeitsanforderungen geben, die Hauseigentümer beachten müssen.
Wie sieht die Zukunft des Immobilienmarktes und der Immobilienfinanzierung angesichts sich ständig verändernder wirtschaftlicher Bedingungen und Zinsschwankungen aus? Gibt es bestimmte Trends oder Entwicklungen, die darauf hinweisen, wie sich die Immobilienfinanzierung in den kommenden Jahren entwickeln könnte?
Das Zinsniveau wird kurz- bis mittelfristig wahrscheinlich nicht weiter ansteigen. Im Gegenteil wird an den Märkten momentan eher ein Szenario mit leicht fallenden Zinsen eingepreist. Daneben werden die Chancen und Herausforderungen der Nachhaltigkeit, der Digitalisierung aber auch des demographischen Wandels die dominierenden Themen in den kommenden Jahren sein.
