Rhein-Ruhr. Nicht jedes Haus ohne Kauf- oder Errichtungskosten ist ein Geschenk ohne Reue – auch nicht das der eigenen Eltern. Doch warum kann es schwierig sein, eine solche Immobilie „frei Haus” zu bekommen?
Egal ob durch einen Todesfall oder den Umzug der Eltern in eine altersgerechtere Immobilie: Im Schnitt werden deutschlandweit jedes Jahr allein 200.000 Einfamilienhäuser vererbt oder verschenkt – fast immer an die unmittelbare Familie. Für zahlreiche Nachkommen der besonders baufreudigen Baby boomer-Generation ist deshalb folgende Frage heute oder in den kommenden Jahren sehr real: Was tun mit dem Elternhaus? Was früher meist als Glücksfall galt, ist heute deutlich vielschichtiger. Emotionen beider Parteien spielen hier eine Rolle – allerdings noch viel stärker sehr nüchterne Geldpolitik.
Immobilienwechsel von Eltern zum Kind: Warum das heute komplexer geworden ist
Auch bei uns in der Region herrscht Wohnraummangel. Das Haus der Eltern geschenkt zu kommen, mag daher vielen Lesern grundsätzlich positiv vorkommen – vom reinen Geldwert ganz abgesehen. Das Problem jedoch ist, dass damit mehrere schwierige Faktoren gleichzeitig aufeinandertreffen:
In der Folge entsteht für Geber und Empfänger des Häuschens oft eine überraschend schwierige Lage. Noch lebende Eltern reflektieren ihre eigenen Immobilienansichten auf den Nachwuchs und sind oft verstockt, wenn der nicht freudig reagiert. Als Erbe bzw. Beschenkter hingegen, selbst wenn man das Haus prinzipiell möchte, steht man dagegen rasch vor jeder Menge Arbeit – und oft Kosten noch dazu.
- Gestiegene Immobilienwerte
Just aufgrund des Wohnraummangels sind die Immobilienwerte deutlich gestiegen – auch bei älteren Bestandsobjekten.
- Steuerfreibeträge unverändert
Das macht unter anderem das Thema Erbschafts- und Schenkungssteuer schwieriger, weil deren Freibeträge seit 2009 nicht mehr erhöht wurden.
- Hoher Sanierungsbedarf
In der Praxis sprechen wir bei „Boomer-Eltern” oft von Gebäuden aus den 1960ern bis -80ern mit oft hohem Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf.
- Andere Lebensmodelle
Bei vielen Nachkommen herrschen andere Lebensmodelle vor als bei den Eltern, wodurch ein Haus nicht automatisch passt – und Familienzwist entstehen kann.
Erbschaft oder Schenkung: Das größte steuerliche Problem
Juristisch mag es einen großen Unterschied machen, ob ein Haus vererbt oder zu Lebzeiten durch Schenkung übertragen wird. Steuerlich sind beide Fälle jedoch sehr enge Verwandte mit gleichen Freibeträgen und Steuersätzen. Zunächst sei dazu erklärt:
Bei Einfamilienhäusern kommt meist das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung zum Einsatz. Daraus ergeben sich vier Aspekte, die viele Familien unterschätzen:
- Freibeträge nach Eigentümer
Maßgeblich für die Höhe der Freibeträge ist, wem die Immobilie gehört. Jeder Elternteil kann seinem Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro übertragen. Gehört das Haus beiden Eltern gemeinsam, erhöht sich der Wert auf 800.000 Euro. Bloß: Bei vielen Babyboomern ist eher ersteres der Fall. Faktisch gesehen gehört das Haus Vater und Mutter, rechtlich dagegen nur dem Vater, entsprechend niedrig ist der Freibetrag.
- Freibetrag oft zu niedrig
400.000 Euro sind auf dem heutigen Immobilienmarkt nicht viel – zumal bei Erbschaften vielleicht noch andere Werte außer dem Haus einfließen. Außerdem wird nicht nur der reine Gebäudewert ermittelt, sondern der Grundbesitzwert. Selbst ein technisch veraltetes Haus kann – je nach Lage – leicht diese Schwelle überschreiten, wenn dazu beispielsweise ein großes Grundstück gehört, wie es früher üblich war.
- Steuerlicher vs. gefühlter Wert
In der Praxis zählt ausschließlich der steuerliche Wert der Immobilie – nicht der gefühlte. Das ist in unserer Region doppelt problematisch, weil hier die Bodenrichtwerte vielerorts deutlich gestiegen sind, Vergleichskäufe den statistischen Wert hochziehen und Sanierungsbedarf steuerlich oft nur eingeschränkt berücksichtigt wird.
- Schrittweise Übertragung
Zwar können Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden. In der Praxis ist es bei Einfamilienhäusern jedoch schwer, Immobilien so schrittweise zu übertragen, dass diese Freibeträge dauerhaft eingehalten werden. Eine vollständige Steuerbefreiung über die Freibeträge hinaus ist zudem nur möglich, wenn der Erbe bis zu einem festen Zeitpunkt selbst einzieht und das Haus mindestens zehn Jahre lang selbst nutzt.
Was in der Theorie ein günstiges Haus für den Nachwuchs sein soll, entpuppt sich in der Praxis daher häufig als teures Vergnügen. Zwar fällt die Steuer nur auf die Beträge jenseits der Freigrenze an, aber auch das können problemlos fünfstellige Summen sein – die man erst einmal haben muss.
Wenn Steuern und Umbau zusammenkommen
Deutlich mehr als die Hälfte des Wohngebäudebestandes in NRW wurde zwischen 1950 und 1989 errichtet – mit 45 Prozent bis 1979. Das heißt, die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass das Elternhaus aus technischen, energetischen oder baulichen Gründen „in die Jahre gekommen ist”. Dadurch wird das Steuerthema noch komplexer. Denn Erbschaft- oder Schenkungssteuer fällt nicht
„irgendwann” an, sondern zu festgelegten Zeitpunkten. Das kann Liquidität binden – genau dann, wenn investiert werden muss, um in einem modernen Haus zu wohnen oder es für einen guten Preis zu veräußern.
Häufig entsteht deshalb ein Finanzierungsbedarf, obwohl kein Kauf im klassischen Sinn stattfindet. Die Mittel sind dann nötig für
- Steuerzahlungen,
- Modernisierung,
- Umschuldung bestehender Darlehen oder
- Ausgleichszahlungen innerhalb der Familie.
Das wiederum erfordert es, Finanzierung neu zu denken – weg vom Grundgedanken nur für Bau, Kauf oder Umbau, hin zu komplexeren Ausgabenkonstellationen und dennoch Planungssicherheit über viele Jahre hinweg.
Wo bereits herkömmliche Immobilienfinanzierungen individuell sein müssen, sind sie in diesem Fall regelrecht maßgeschneidert und dadurch im Höchstmaß einzelfallabhängig. Vieles kommt deshalb infrage, von der klassischen Baufinanzierung bis zu längerfristig angelegten Darlehensformen, die auch spätere Maßnahmen berücksichtigen. Insofern kann sogar eine Finanzierung per Bauspardarlehen erfolgen. Dann, wenn lange genug im Vorfeld klar ist, dass man das Haus geschenkt bekommen bzw. erben wird.
Daraus ergeht auch ein wichtiger Rat an die Elterngeneration: Bitte das Thema Hausweitergabe nicht auf die lange Bank schieben, sondern es mit dem Nachwuchs durchsprechen und ihm Zeit geben, sich finanziell darauf vorzubereiten. Es ist unter anderem auch möglich, das Haus zu verschenken, aber sich darin ein unanfechtbares Wohnrecht auf Lebenszeit zu sichern.
Mehr Kinder – mehr Schwierigkeiten
Wie auf den zurückliegenden Zeilen zu sehen, ist das Thema schon komplex genug, sobald es nur um ein Kind geht. Handelt es sich jedoch um Geschwister, wird die Lage besonders sensibel. Denn in dem Fall trifft die Frage nach fairer Verteilung auf eine nüchterne finanzielle Realität:
Was sich gerecht anfühlt, ist nicht immer problemlos finanzierbar – vor allem, wenn Steuern und Sanierungskosten hinzukommen. Auch hier gilt deshalb: Unbedingt frühzeitig offen miteinander sprechen und nur mit harten Zahlen arbeiten.
Nein – Behalten ist kein Muss
Die meisten Eltern dürften Ihrem Nachwuchs ein Haus vermachen, damit dieser es besser hat als sie in dem Alter. Und es gibt genügend Kinder, die das Elternhaus übernehmen, obwohl eigentlich jede Vernunft dagegenspricht. Daher an dieser Stelle ein finaler Rat: Egal, wie stark die Emotionen bei diesem Thema beteiligt sein mögen, es ist völlig legitim, sich gegen die Übernahme zu entscheiden – und keinesfalls ein Affront gegen die Eltern.
Wenn ein Haus mehr Probleme als Nutzen bringt, ist es meist die bessere Lösung, es einfach zu verkaufen. Der Nachwuchs wird dann zwar keine Immobilie erhalten, aber Geld – und dazu die Zufriedenheit, nicht mit einer Lösung leben zu müssen, die eigentlich weder er noch die Eltern wollen.
