Essen/Mülheim an der Ruhr/Oberhausen. Die immopro.meo Grundstücksbörse Ruhr e.V. ist ein Zusammenschluss selbstständiger Immobilien- und Versicherungsmakler, Rechtsanwälte, Steuerberater, Architekten und Hausverwalter im Bereich der Industrie- und Handelskammer für Essen, Mülheim an der Ruhr und Oberhausen.
Das Ziel der Börse ist es u.a., die Ansiedlung neuer Firmen im Ruhrgebiet zu forcieren. Sie besteht seit 1966 und hat ihren Sitz im Hause der Industrie- und Handelskammer.
Aus Anlass der Herausgabe des Mietspiegels 2024 (www.immopromeo.com)
für Industrie- und Gewerbehallen, Büroflächen und Ladenlokale gibt die immopro.meo Grundstücksbörse Ruhr nachfolgend eine Beurteilung für die verschiedenen Bereiche des Immobilienmarktes in der MEO-Region ab. Untersucht wurden die Gewerbemieten in den Bereichen Gewerbehallen, Büroräume und Ladenlokale.
Aufgeschlüsselt werden die Zahlen nach verschiedenen Kategorien wie etwa Bürolagen und Ladengrößen, um ein differenziertes Bild für den Interessenten darzustellen. Dennoch ist eine fachmännische Begleitung von Immobilienexperten notwendig, um zu einer realistischen Einschätzung der jeweiligen Standorte und Objekte zu kommen.
ESSEN
Büroflächen
Die Mietpreise sind in 2023 gestiegen. Die Ursache sehen wir u.a. darin, dass bei belebter Nachfrage das Angebot knapper geworden ist. Grund dafür sind u.a. die stark gestiegenen Baukosten (bedingt durch die Probleme bei der Materialbeschaffung) und der Zinsanstieg.
In unserem Pressegespräch von 2019 hatten wir berichtet, dass Unternehmen ihren Mitarbeitern auch die Möglichkeit des Homeoffice angeboten haben, da es der Wunsch vieler Arbeitnehmer war, von Zuhause aus zu arbeiten. Dieser Trend wurde während der CoronaZeit noch verstärkt und hat sich seitdem auch etabliert.
Nun sehen wir eine leichte Rückkehr der Arbeitnehmer in das Büro. Zum einen holen die Unternehmen ihre Mitarbeiter zurück ins Büro, da es von Zuhause aus schwieriger ist, Führungsaufgaben zu erledigen, zum anderen möchten einige Arbeitnehmer zurück ins Büro, da ihren die direkte Kommunikation untereinander und das soziale Umfeld fehlen. Es werden auch mehr Flächen für Besprechungsräume, Einzelbüros etc. nachgefragt. Die Unternehmen bieten ihren Mitarbeitern aktuell nicht nur flexible Arbeitszeiten an, sondern auch flexible Arbeitstage.
Diese Kriterien führen nach langer Zeit des Stillstandes zu einer Belebung des Büromarktes.
Industrie- und Gewerbeobjekte
Die Suche nach Gewerbeflächen ist in Essen weiterhin gestiegen.
Im Jahre 2023 konnten wir eine steigende Nachfrage nach kleineren Gewerbehallen von ca. 800 m² bis 1.000 m² verzeichnen. Weniger Nachfragen gab es bei größeren Logistikflächen sowie bei Hallen, die nicht saniert wurden.
Viele Gesuche von mittelständischen Unternehmen konnten wir aufgrund von Mangel an Gewerbeflächen nicht realisieren.
Die Nachfrage nach Produktionshallen war in 2023 so hoch wie nie. Es suchten Unternehmen aus den verschiedenen Bereichen wie beispielsweise der Chemischen-, Elektro-, Gummi- und Kunststoffwaren-Industrie sowie Handelsunternehmen, um nur einige Branchen zu nennen.
Der Fachkräftemangel schlägt sich auch auf dem Immobilienmarkt nieder. Um diesem entgegenzuwirken, arbeiten wir auch eng mit der IHK zu Essen zusammen.
Ein Appell an die Städte wäre von uns: Neue Gewerbegebiete erschließen sowie die Gewerbeparks auch zukunftsfähig und nachhaltig zu gestalten. Auch die Genehmigungsverfahren müssen dringend beschleunigt werden.
Einzelhandel
In Essen vollzieht sich weiterhin ein tiefgreifender Wandel im Bereich der Ladenlokale. Der frisch veröffentlichte aktuelle Mietspiegel 2024 für die Region Mülheim an der Ruhr, Essen und Oberhausen spiegelt die neuen Rahmenbedingungen der Vermietung wider – die Dynamik und die Herausforderungen, denen sich Innenstädte deutschlandweit gegenüberstehen.
Der neue Gewerbemietspiegel ist ein flexibles Werkzeug und zeigt die strukturellen Veränderungen ganz deutlich: Anstelle fester Spannen betont der Mietspiegel für Ladenlokale in diesem Jahr die noch größere Bedeutung der Einzelfallbetrachtung.
- Subventionierte Mieten,
- veränderter Flächenbedarf und Nutzungskonzepte,
- angepasste Vertragslaufzeiten,
- Übergangsanmietungen und
- zunehmende Leerstände
machen es schwierig, belastbare Aussagen über Mieten zu treffen. Eine Vielzahl von leerstehenden Ladenlokalen steht weiterhin einer verhaltenen Nachfrage gegenüber. Dies spiegelt eine Immobilienlandschaft wider, die flexibel auf die Bedürfnisse von Vermietern und Mietern reagiert und ein individuelles Engagement und Fachwissen von Seiten der Immobilienmakler erfordert.
Wohnimmobilien
Nach mehreren Jahren mit stetigem Anstieg der Kaufpreise weist der Grundstücksmarktbericht 2024 des Gutachterausschusses der Stadt Essen für das zurückliegende Jahr 2023 erstmals wieder gefallene Kaufpreise aus. Auch ein starker Rückgang der Kauffälle ist dem Bericht zu entnehmen. Im Jahr 2023 wurden im Stadtgebiet lediglich 3.246 Kauffälle durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen ausgewertet. Der stärkste Rückgang ist im Bereich der Eigentumswohnungen mit rund 323 weniger Kauffälle zu verzeichnen.
Der Immobilienmarkt in Essen ist derzeit insgesamt gekennzeichnet durch eine zurückhaltende Nachfrage im Bereich der Kaufimmobilien. Die Nachfrage ist im Vergleich zu den Vorjahren gesunken und das Angebot ist gestiegen. Insbesondere im Bereich der Eigentumswohnungen ist eine Verschiebung des Marktes zu erkennen. Der gesunkenen Nachfrage geschuldet, stehen aktuell durchschnittlich deutlich mehr Eigentumswohnungen zum Verkauf als nachgefragt werden. Die gesunkene Nachfrage erklärt sich durch die sprunghaft angestiegenen Zinsen bei langsam fallenden Kaufpreisen sowie der Unsicherheit der Gesetzgebung und damit einhergehender Sanierungspflichten im Bereich der energetischen Gebäudeausstattungen. Über das Stadtgebiet ist erkennbar, dass der Essener Süden und Teile des Essener Westens noch am preisstabilsten sind, obwohl auch hier ein Preisrückgang zu verzeichnen ist.
Im Bereich der Bodenrichtwerte wurden seitens des Gutachterausschusses keine Anpassungen vorgenommen. Die Werte wurden fortgeschrieben.
Eigentumswohnungen
In den zurückliegenden Jahren galt für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger die Eigentumswohnung als „Einstiegsprodukt zum Eigentum“. Bei geringen Zinsen waren für Wohnungssuchende selbst bei höheren Kaufpreisen Eigentumswohnungen eine gute Alternative zur Mietwohnung. Anleger haben durch die Zinspolitik in der Eigentumswohnung eine attraktive Anlagemöglichkeit gesehen. Durch das geringe Zinsniveau waren hohe Renditen möglich, wobei der Kapitalmarkt keine attraktive Guthabenverzinsung bot. Der veränderte Kapitalmarkt mit inzwischen wieder attraktiveren Anlagemöglichkeiten und Guthabenverzinsung übt nun zusätzlich Druck auf die Verkäufe aus. Dieses gilt zugleich für den Gebraucht- und auch Neubaumarkt.
Eigennutzer müssen nun mehr Eigenkapital aufbringen oder höhere Raten in Kauf nehmen, um eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Im Rahmen der Objektprüfung steht durch die Kreditinstitute zudem der energetische Aspekt im Fokus. Schlecht sanierte Objekte, die im Markt jedoch in einer Großzahl vorhanden sind, fallen dann schnell durchs Raster.
Im Vergleich zum Vorjahr ist bei Weiterverkäufen ein Preisrückgang von ca. 7 % zu verzeichnen. Die Preise für Eigentumswohnungen sind damit wieder auf dem Stand von 2021. Die Durchschnittspreise liegen hier bei unvermieteten Weiterverkäufen bei 2.311 EUR wohingegen bei vermieteten Weiterverkäufen Schnittpreise von 1.977 EUR gezahlt wurden.
Im Segment der neu errichteten Eigentumswohnungen hat sich gegenüber dem Vorjahr die Anzahl der Verkäufe nahezu halbiert. In 2023 wurden nur noch 53 neu gebaute Eigentumswohnungen verkauft. Die noch gehandelten Neubauwohnungen hatten meist überwiegend gehobene Ausstattung und gefragte Lagen im Essener Süden. Die durchschnittlichen Kaufpreise lagen bei ca. 4.840 Euro/m² Wohnfläche, wobei Top-Lagen auch weiterhin Preise über 6.500 EUR/m² erzielen.
Einfamilienhäuser
Auch bei dem Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser (Weiterverkäufe) zeigt sich gegenüber dem Vorjahr ein Preisrückgang. Dieser schlägt sogar etwas höher, nämlich mit ca. 11 % zu buche. Damit liegen die Preise in diesem Marktsegment wieder auf dem Niveau von 2021.
Die mittleren Kaufpreise wurden wie folgt gezahlt:
- Ein- und Zweifamilienhäuser 550.000 Euro
- Reihenendhäuser und Doppelhaushälften rund 000 Euro
- Reihenmittelhäuser rund 000 Euro.
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser hängen unter anderem stark von der Lage innerhalb des Stadtgebietes ab.
Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen
Im Bereich der Kapitalanlagen ist identisch zu den Wohnimmobilien ein Rückgang der Kauffälle und des Kaufpreisvolumen festzustellen. Die Jahresvervielfältiger liegen bei einem unteren Niveau vom 9,3fachen der Netto-Jahresmieten bis zu einem Schnitt vom 18,6fachen. Auch in diesem Segment hängt der Kaufpreis entscheidend von der Lage ab. Einen weiteren großen Einfluss auf die Kaufpreise haben hier die energetische Gebäudeausstattung und der Modernisierungsgrad.
Mietwohnungen
Der Mietwohnungsmarkt steht nicht zuletzt durch die Entwicklung der Kaufimmobilien unter Druck. Es kommt in einzelnen Stadtteilen und bei bestimmten Wohnungsgrößen zu einem sehr großen Nachfrageüberhang, was sich in steigenden Mieten zeigt. Im Teilsegment preiswerter Wohnungen sind kaum Angebote vorhanden.
Derzeit wird ein neuer qualifizierte Mietspiegel bei der Stadt Essen erarbeitet, der insbesondere auch angepasste Lageklassen berücksichtigen wird.
Die Grundstücksbörse Ruhr e.V. immopro.meo wirkt durch Entsendung eines Mitgliedes zum Mietspiegelausschuss bei der Mietspiegelerstellung (Wohnungen) ebenso aktiv mit wie im Rahmen des Gutachterausschusses durch ein ehrenamtlich bestelltes Mitglied.
Mülheim an der Ruhr
Gewerbeimmobilien
Die Nachfrage nach Gewerbehallen in Mülheim ist nach wie vor konstant, das Angebot kann der Nachfrage allerdings nicht nachkommen. Insbesondere kleine Hallen bis 800 m² sind gefragt. Die Stadt leidet weiterhin an dem Mangel geeigneter Gewerbeflächen, was beispielsweise an der fehlenden Genehmigungsfähigkeit für bestimmte Gewerbe liegt, andererseits auch an einer mangelnden Ausstattung, dem Zustand oder dem ungeeigneten Verhältnis von Hallen-, Büro- und Freifläche.
Interessant wird die Entwicklung des Vallourec-Areals sein, welches mit rund 160.000 m² großes Potenzial bietet. Auch an der Ruhrorter Straße wurde ein Grundstück mit Altbestand abgerissen, um dort neu zu entwickeln. Insbesondere wegen der Themen Brandschutz, lichte Höhe, Dämmung, Aufteilung und Erschließung bietet sich ein solcher Schritt an, da eine adäquate Ertüchtigung oft nicht wirtschaftlich und nachhaltig ist. Die Konditionen für Hallen sind weitgehend konstant zwischen 2,80 €/m² für Altbestand und bis zu 5,40 €/m² für moderne Objekte geblieben, wobei Flächen mit insbesondere geeigneter Aufteilung eine leichte Mietzinserhöhung erfahren. Kleine Einheiten bis ca. 120 m² und Neubau können bis zu 20% Zuschlag erhalten.
Büroflächen
Die Nachfrage nach Büroflächen bezieht sich überwiegend auf kleinere Flächen bis rund 500 m². Die Anzahl der Nachfragen ist nahezu konstant auf einem mäßigen Niveau. Die Mietzinsen liegen zwischen 4,00 €/m² für einfache Büros und bis zu 9,80 €/m² für moderne Büroflächen. Neubauzustand und besondere Objekte erzielen Zuschläge von bis zu 30 %.
Ladenlokale
Die Nachfrage nach Ladenlokalen bewegt sich auf einem niedrigen Niveau. Derzeit lassen sich über 15 freie Ladenlokale in der City zählen. Positiv bewerten wir die Entwicklung im Forum, da Einzelhandelsfläche abgebaut wird zu Gunsten medizinischer Dienstleistung. Wichtig für die Versorgung sind auch die Stadtteilzentren. Hier sticht Saarn hervor, wo auch eine starke Werbegemeinschaft für viel Abwechslung sorgt.
Wohnimmobilien
Der Wohnimmobilienmarkt hat in 2023 eine Korrektur erfahren. Die Preise sind gesunken, so dass vor dem Hintergrund gesunkener Zinsen die Nachfrage wieder steigt. Neben der Lage sind die energetischen Aspekte in den Vordergrund gerückt.
Nach wie vor fehlt es an barrierefreien Wohnungen. Wegen der Krise am Neubaumarkt wird sich dies auch in absehbarer Zeit nicht ändern. Es gilt, dass sich der freifinanzierte Wohnungsbau wirtschaftlich schlecht darstellen lässt. Die Förderungen der NRW-Bank führen zumindest zu einem positiven Aspekt, nämlich dass sich der geförderte Neubau wieder rechnet.
Die Verunsicherung am Markt für Wohnimmobilien ist spürbar gewichen, so dass die Nachfrage auch nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wieder als zufriedenstellend bezeichnet werden kann.
OBERHAUSEN
Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien hat sich in den letzten Jahren kaum verändert. Bei guter Verkehrsanbindung und Top-Ausstattung konnte für Gewerbehallen eine Spitzenmiete von bis zu 4,50 €/m² erzielt werden. Bei Altbauhallen lag die Einstiegsmiete bei ca. 2,50 €/m².
Büroflächen
Nur moderne oder modernisierte Büroflächen mit lukrativen Mieten konnten sich auf dem entspannten Markt behaupten. Hier wurde bei bevorzugter Lage und guter Ausstattung eine Spitzenmiete von 10,00
€/m² erzielt. Die Einstiegsmiete lag bei 4,00 €/m² in einfacheren Lagen und einfacher Ausstattung. Der Trend zum „Homeoffice“ und wieder zurück in die Betriebe sorgt für zurzeit nicht abbildbare Veränderungen auf dem Büroflächenmarkt. Oft müssen die Flächen individuell auf die anmietenden Betriebe zugeschnitten sein.
Ladenlokale
Die Marktstraße in Alt-Oberhausen, die Bahnhofstraße in Oberhausen-Sterkrade sowie die Gildenstraße in Oberhausen-Osterfeld stehen wie in den Vorjahren als Einkaufsstraßen durch Discounter-Zentren sowie durch das CentrO. weiterhin unter starkem Druck. Für etliche zur Verfügung stehende Ladenlokale gilt es, neue Mieter zu gewinnen. Der Flächenüberschuss wirkt sich direkt auf die Mieten und dadurch auf den Wert der Immobilien aus. Eine Abkehr der Markstraße und der anderen klassischen Einkaufsstraßen in Oberhausen als reine Einzelhandelsstandorte hin zu einem urbanen Wohn- und Arbeitsumfeld ist als Trend erkennbar.
Eigentumswohnungen
Der Markt für Eigentumswohnungen in Oberhausen hält sich bei Neubauten auf gleichbleibendem Niveau. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand besteht ein leichtes Überangebot. Hier finden Objekte mit Alleinstellungsmerkmalen wie z.B. Gartenanteil oder großem Sonnenbalkon bevorzugt Käufer. Ein Sonderfall sind seniorengerechte bzw. barrierefreie Wohnungen, die bedingt durch den demografischen Wandel einen Nachfrageschub erleben.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Einer befriedigenden Nachfrage erfreuen sich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie als Generationenhäuser zu nutzende Dreifamilienhäuser bis zu einem Kaufpreis von ca. 350.000 €.
Renditeobjekte
Die Nachfrage nach Renditeobjekten ist auf Grund von politischen Einflüssen mit immer höheren und unkalkulierbaren Auflagen sowie durch die Wende am Zinsmarkt stark eingebrochen. Für Objekte mit Mängeln wirtschaftlicher oder technischer Art ist der Markt maximal schwierig. Auf den Eigentümern lastet der erhebliche Druck zur Modernisierung, sowie der energetischen Ertüchtigung, da nicht modernisierte Wohnungen kaum bzw. nur in Ausnahmefällen wirtschaftlich vermietet werden können.
