Essen/Rhein-Ruhr. Spätestens 2023 erholte sich die Wirtschaftslage im Ruhrgebiet deutlich von den Auswirkungen der Coronakrise. Der Dienstleistungssektor hat sich verstärkt und die neuen Betriebsgründungen haben zugenommen. Essen gehört zu den drei beliebtesten Städten für Unternehmensneugründungen in NRW. Diese Entwicklung zeigt sich auch im kontinuierlich gestiegenen Bedarf an Büroflächen seit 2011.2023 lag der Bestand bei rund 3,22 Millionen Quadratmetern.
Ein wichtiges Thema ist daher der Verkauf oder Erwerb von Gewerbeimmobilien. Dabei gibt es einiges zu beachten.
Bestandteile des Betriebsvermögens: Was zählt dazu?
Zur Ermittlung und Berechnung des Betriebsvermögenswertes gehören neben den Gebäuden auch beispielsweise Maschinen oder Fahrzeuge. Die Immobilien stellen jedoch bei nicht-produzierenden Unternehmen in der Regel den größten Wert dar. Für die steuerliche Berechnung des Betriebsvermögens werden die Werte aller vorhandenen Vermögensgegenstände den Verbindlichkeiten gegenübergestellt.
Zunächst ist jedoch eine Wertermittlung der Gewerbeimmobilie erforderlich. Dies ist wichtig „für die Bilanz von Unternehmen mit Immobilienvermögen sowie wenn das Objekt ge- oder verkauft oder ein Darlehen aufgenommen wird“, erklärt André Heid. Der Immo-Experte ist Mitglied im Deutschen Gutachter & Sachverständigenverband und hat Erfahrung in der Bewertung von Gewerbeimmobilien – unter anderem in Essen.
Worauf kommt es bei der Wertermittlung der Gebäude an?
Im Detail legen Gutachter besonders auf zwei Aspekte großen Wert. Zum einen auf verschiedene Faktoren, die das Gebäude betreffen und zum anderen die unterschiedlichen Verfahren zur Wertermittlung. Doch was kann man sich darunter vorstellen?
André Heid klärt auf: „Faktoren, die bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine tragende Rolle spielen, sind unter anderem Baujahr, Zustand, Ausstattung, Lage, (Vorgaben zur) Nutzungsart, Nutzungsdauer, Drittverwendungsfähigkeit und die Mietsituation.“
Seriöse Gutachter wählen die Wertermittlungsverfahren individuell, abhängig von Objekt und dessen spezifischem Hintergrund, aus.. Beispielsweise sind hier das Pachtwert-, Discounted-Cashflow- oder Sachwertverfahren möglich. „Für die Wertermittlung der meisten Gewerbeimmobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz“, bestätigt André Heid. Diese Möglichkeit ist vom Gesetzgeber vorgesehen, wenn eine Drittverwenderfähigkeit vorliegt, also wenn „eine Immobilie ohne große Umbauten direkt von einem Nachmieter genutzt werden kann.“ Dies ist insbesondere bei Bürogebäuden der Fall, also dort, wo in Essen der größte Bedarf besteht.
So bestimmen Sie den Gebäudewert mit dem Ertragswertverfahren
Die allgemeine Berechnungsformel lautet: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert +/- Zuschläge/Abzüge
Die zur Berechnung notwendigen Werte werden in der Regel vom Sachverständigen selbst ermittelt oder eingeholt. Beispielsweise müssen zur Ermittlung des Reinertrags des Grundstücks die Roherträge und Bewirtschaftungskosten festgestellt werden. Für die Berechnung der Bodenwertverzinsung muss der Gutachter den Liegenschaftszins und den Bodenwert kennen. Im weiteren Verlauf der Berechnung ist die Restnutzungsdauer sowie ein Vervielfältiger aus dem Bewertungsgesetz einzubringen. Am Ende benötigt der Gutachter noch weitere Zahlen für objektspezifische Zu- oder Abschläge.
Weitere Aspekte, die neben der Berechnung eine Rolle spielen
Zu beachten sind die großen Unterschiede zwischen verschiedenen Gewerbeimmobilien, beispielsweise aufgrund Größe, Ausstattung, aber auch des Modernisierungsrisikos bei Gebäuden, die auf eine lange Nutzungsdauer ausgelegt sind.
Bei der Einschätzung der Nutzungsmöglichkeiten ist es für den Gutachter unerlässlich, den kommunalen Bebauungsplan zu berücksichtigen. Hier sieht er, welche Möglichkeiten überhaupt zulässig sind. Die Lage der Immobilie spielt für die Art der Nutzung wiederum eine wichtige Rolle, beispielsweise eine gute Erreichbarkeit des Geschäfts, eine optimale Verkehrsanbindung für Logistikunternehmen oder eine bestimmte Aussicht (für Hotels und Gastronomie).
Dies zeigt, wie umfangreich und aufwändig eine solche Bewertung ist und warum die komplizierten Berechnungen in den Händen eines erfahrenen Gutachters am besten aufgehoben sind.
Ablauf der Bewertung – lieber online oder persönlich?
Wenn Sie eine Immobilie in Essen verkaufen möchten, ist es immer ratsam, einen renommierten Gutachter mit der Bewertung zu beauftragen. Tatsächlich gibt es auch die Möglichkeit, eine Immobilie über ein Internetportal bewerten zu lassen. Dieses ist jedoch höchstens dann ausreichend, wenn lediglich eine schnelle und grobe Orientierung gefragt ist. Außerdem „gibt es hier kein umfassendes Know-how, auf das Sie sich verlassen können. Darüber verfügt nur ein professioneller Gutachter“, gibt André Heid zu bedenken.
Sein Rat dazu lautet: „Ein seriöser Gutachter wird niemals eine Fernbewertung vornehmen, also auf einen Vor-Ort-Termin verzichten. Sollte das bei einem Gutachter Ihrer Wahl der Fall sein, handelt es sich um keinen seriösen Fachmann. Teilweise werden Gutachten ohne Besichtigung durch den Sachverständigen nicht anerkannt.“
